前一阵子，明哥看到了好兄弟地产老驴写了一篇文，说南宁的大平层这两年狂跌200万以上。
但明哥是有不同看法的，大平层的价格哪怕再降，购买门槛至少也要200万起步，这也不是普通人能随便买得起的。所以，明哥不认为大平层降价是抢占刚需赛道，或者说大平层像刚需盘一样在“以价换量”。
其实，大平层几乎不需要走量，购买大平层的人群一定是有改善换房需求的人群。如今的大平层降价，是更贴近市场合理价，在这个价格区间内改善人群就愿意掏钱换房。这才是当下南宁大平层降价的本质。
今天明哥要说的楼盘，就是南宁最为典型的一线江景大平层产品，它就是中国铁建·西派御江。
关于中国铁建·西派御江的前世今生，明哥就不再过多赘述。这是中国铁建地产的这块地，综合楼面价高达约1.4万元/㎡。
楼面价都这么高了，那房价岂不得高到天上去？西派御江从诞生之日起，就伴随着巨大的争议存在，后来的故事大家也都清楚。
不过，最近明哥从官方平台上看到西派御江的数据后，还是相当震惊。剔除地下车位，西派御江北区房源总共572套，如今已销售442套，只剩130套未售，去化率已经达到77%。
是不是觉得很惊讶？没错，明哥也觉得很惊讶，人们以为像西派御江这样的高端大平层，一定很难卖，哪怕降价了都没人买才对。
关于西派御江就这么闷声哐哐卖的原因，业界的说法不一。有说是因为降价了，也有说是因为现房。结合各方的观点，明哥认为，打铁还需自身硬。你要说，降价就能卖得动，那仙葫的某些盘，降价也不见起色的该怎么说？
我们只能说，南宁的高端改善人群对高品质住宅的需求始终是存在的。西派御江如今“翻身”了，最大原因是自身的品质过硬，再加上周边的配套逐渐成熟，已经从纸上变成了现实。当一切都看得见摸的着了，改善人群还是愿意为这个盘买单，哐哐入手的。
中国铁建地产对西派御江的定位，从一开始就是南宁顶奢大平层的标准，这一点是无论市场如何变动，都无法改变。作为顶奢楼盘，起点就注定比一般的楼盘要高。
整个小区采用点式布局，为的就是让每一栋楼都尽量面朝邕江，尽可能的布局独栋板楼。没有采用高低配，而是全部都上小高层，把楼间距拉到最大。
▲整个小区108亩的土地只有668户，户均占地约108㎡，几乎是别墅的户均占地面积。
所有的楼栋均是1梯1户的设计，90%的户型为175㎡以上的大户型，最低入门级的户型就是143㎡，只有64套，主力户型是175㎡和209㎡，小区内大部分户型都在两个区间。
要知道，哪怕是五象湖的“四大天王”小区，都还有小户型存在，而在西派御江，是没有小户型的。换句话来说，这里压根不存在小户型的业主，也不存在投资买房类型的人群，买这里房子的人一定是改善自住。
在外立面的设计上，西派御江的公建化外立面做到了80%的窗墙比，窗户阳台的玻璃面积要比南宁其他同类型的楼盘更大。
而在产品设计上，西派御江的LDK一体化边厅、270度视野边厅、游艇甲板式环绕阳台、女王的玄关、双主卧套房，这些都是南宁首创。
这些设计你现在看可能平平无奇，那是因为后来南宁出台了设计新规。而西派御江是在南宁新规出来前这就这么干了，这是妥妥的领先版本。
经常听人说“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”，但真正掏钱的买家又不傻。凭什么你能让他掏钱，凭什么他愿意为你支付溢价。
咱们以三岸为例，房价和板块的分化还是很突出的。以凤岭南路为界，凤岭南路以北片区更靠近仙葫，这里的楼盘以刚需为主。
而凤岭南路以南的片区靠近邕江，属于凤岭南的滨江板块，这边楼盘的容积率低，且紧邻邕江，拥有一线江景资源，地理位置得天独厚。
从改善人群改善居住品质的角度来看，目前已经发展成熟的东盟商务区、凤岭北都存在不同程度的居住痛点。比如上下班堵车，停车难，比如片区内的楼盘容积率偏高，已经逐渐不再适应改善人群的居住需求。
那么最能替代东盟商务区和凤岭北的区域，只有三岸的凤岭南滨江。这里不仅拥有2.4公里长的邕江江滨公园，还有龙湖天街、火星荟综合体育馆等各种配套。
龙湖天街不仅是龙湖商业在南宁的首个商业综合体，更是整个凤岭南滨江片区首家商场，签约品牌超200家，多个知名品牌的旗舰店、南宁首店均放在了龙湖天街。自开业以来，龙湖天街人气火爆，已经逐渐成为凤岭南滨江片区的商业中心。
而火星荟城市运动乐享中心也计划于今年正式开业运营。该场馆是南宁首个一站式“体育+”运动综合体，内设1个50米标准泳池、4个标准网球场、击剑馆、室内篮球场、羽毛球场、瑜伽、普拉提、健身房和青少年体适能等运动项目。
▲该场馆还有酒店、餐饮、娱乐等多钟业态，是区域内最高配置的体育商业综合体。
随着这些配套的落成，区域内的居住舒适度显著提高，无论是大人还孩子，日常衣食住行，生活娱乐需求都能满足，再加上低密度的住宅区和一线江景资源，使得这里具备了吸引改善人群居住的所有要素。
未来随着东盟商务区和凤岭北的开发趋近饱和，房子必然会折旧，居住在这个片区内的改善人群，会有生二孩、三孩、养老等迭代需求。
此时配套已经完善，且环境更好的凤岭南滨江板块，必然会成为青秀改善人群们的首选。
那么回过头来我们再说为什么三岸北和仙葫的楼盘相比凤岭南滨江的价格更低，却不被改善买家认可呢？归根结底还是资源、配套与价格不相匹配。
西派御江的翻红，说明人和不如地利，地利不如天时。在合适的时间（现在政策鼓励买房），合适的时机（片区配套已经成熟），合适的产品（纯大平层区），像西派御江这样的高品质改善小区，那就是哐哐卖。
可改善人群不会完全只盯着价格，反观一路之隔的凤岭南路北片区，哪怕房价更低，销量也很一般。这说明，价格不是决定片区房子好不好卖的唯一要素，环境、配套、产品缺一不可。
能掏200万买西派御江的人群，他们都不是傻子，之所以会选择西派御江，本质上还是看重凤岭南滨江片区的发展潜力。
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